Langsung saja nih ya, saya mau cerita tentang pengalaman melunasi (sebagian) utang KPR di salah satu bank BUMN. Sebelumnya saya mengambil KPR sebuah rumah sederhana LB 36/LT 75 di perumahan pinggiran Kota Malang, Jawa Timur. Harganya murah, hanya Rp 261.500.000. Pemikiran saya KPR sebagai salah satu instrumen investasi saja, bukan rumah untuk benar-benar ditinggali. Alhasil, per Maret 2018 saya memulai cicilan Rp 2.059.200 yang akan mengikat saya selama 15 tahun ke depan :’)

Sesungguhnya saya bukan tipe orang yang suka ngutang dan nyicil. Sebelum KPR, investasi saya hanya ke emas batangan dan deposito/tabungan berjangka, cukup tradisional kan. Keputusan ambil KPR pun setengah ‘impulsif’ karena saat itu saya lagi ada problem pribadi, sebagian juga atas ajakan teman dekat saya.

Saya tidak tahu apakah menyesal atau tidak mengambil KPR tersebut, tapi ada beberapa hal yang perlu saya infokan ke teman2 agar dipertimbangkan baik2 sebelum memutuskan mengambil KPR:

• KPR adalah komitmen finansial jangka panjang. Sudah siapkah kamu setiap bulan gajinya dipotong dalam jumlah signifikan? Sudah siapkah ketar-ketir ketika gajian terlambat melewati batas jatuh tempo cicilan? Sudah siapkah kamu harus terikat dalam pekerjaan dengan gaji bulanan agar bisa rutin bayar cicilan? Sudah siapkah kamu dipindah tugaskan ke kota lain / ingin pindah rumah sedangkan cicilan KPR belum lunas?
• KPR pada umumnya menggunakan metode anuitas untuk menghitung komposisi pokok dan bunga pada cicilan. Jadi pada tahun2 awal, bunga yang dibayarkan akan jauh lebih tinggi daripada pokok. Hal ini untuk menghindari kerugian bank apabila nasabah sewaktu-waktu takeover kredit atau melunasi kredit. Jadi misalkan cicilan saya Rp 2 juta per bulan, maka bayar pokoknya bisa jadi hanya Rp 400ribu, sisanya Rp 1,6 juta buat bayar bunga wkwkwk sedih kan. Jadi jangan kaget jika misalnya kamu merasa sudah 3 tahun nyicil KPR, tapi pas dicek kok pokok angsuran-nya hanya berkurang sedikit. Ya itu karena di awal2 kamu cuma bayar bunganya thok gess. Gini nih ilustrasinya:

• Bunga fix dan bunga floating. Pada umumnya bank mengenakan 2 macam periode KPR, yaitu fix rate dan floating rate. Fix rate period biasanya hanya berlangsung 3-5 tahun, di mana bank mengenakan suku bunga tetap (biasanya 6%-8%) sehingga besar cicilan selalu sama. Setelah periode promo ini berakhir, nasabah akan dikenakan floating rate di mana tingkat suku bunga mengikuti rate BI tiap tahunnya (berkisar 13% ke atas). Kalau udah periode floating, otomatis nominal cicilanmu per bulan akan ikut naik gess. Jadi jangan ketipu dengan simulasi cicilan saat akad KPR yaa…karena itu tidak berlangsung selamanya. Kalau pendapatanmu gak nambah dan nilai cicilanmu ngepas sama jumlah gaji…ya alamat bhayyy deh terkena cicilan mencekik~

Nah atas pertimbangan2 tersebut, saya berniat untuk melunasi KPR saya secepat mungkin, kalau bisa sebelum periode promo fix rate berakhir… supaya tidak perlu kena bunga yang tambah mencekik. Kebetulan di bank KPR saya ini ada fitur yang namanya “Angsuran Ekstra”, yaitu nasabah bisa “top-up” sejumlah cash untuk mengurangi pokok kredit. Lumayan banget kan. Cuman ternyata…syarat2 Angsuran Ekstra ini tambah lama tambah dipersulit 🙁 Berikut update-nya per 1 November 2019:

1. Angsuran Ekstra minimal senilai 5x cicilan bulanan
2. Hanya bisa dilakukan 1 kali setiap tahun
3. Dikenakan penalti sebesar 3% dari nominal Angsuran Ekstra (apabila dilakukan selama periode fix rate, jika sudah masuk floating rate kalau gak salah penalti-nya 1%)
4. Hanya bisa digunakan untuk mengurangi nominal cicilan, tapi tidak bisa memperpendek jangka waktu cicilan
5. Pengurangan nominal cicilan dilakukan pada bulan ke-2 setelah bulan berjalan (misal AE bulan November 2019, maka nominal cicilan baru berubah pada bulan Januari 2020)
6. Dana Angsuran Ekstra akan didebet rekening setelah tanggal 15 bulan berjalan

Pada kasus saya kemarin, setelah melakukan Angsuran Ekstra sebesar Rp 135.000.000 (hasil hidup irit berbulan2 + rejeki anak soleh), nominal cicilan per bulan saya dinyatakan berkurang menjadi Rp 646.000 (luar biasa kan, dari Rp 2.059.200). Alhamdulillah, jadi bisa bernafas lebih lega karena ada sisa dana segar sekitar Rp 1,4 juta setiap bulannya yang bisa digunakan keperluan lain atau diinvestasikan lagi.

Meskipun sebetulnya, jika ada opsi perpendek jangka waktu kredit, saya tentu akan lebih memilih opsi tersebut karena pengurangannya luar biasa sekali…dari tenor 15 tahun bisa tinggal kurang dari 5 tahun saja! Tapi dasar pihak bank gak mau rugi, sepertinya baru beberapa bulan lalu mereka menghilangkan opsi ini :S

Target saya, tahun depan KPR ini bisa lunas (sisa pokok Rp 63 jutaan + penalti 3% + entah biaya apalagi) sehingga tidak perlu kena floating rate yang mencekik, juga hidup tenang bebas utang dan riba. Aamiiinnn.

Kalau sudah debt-free, rasanya lebih mudah merencanakan keuangan tanpa beban. Dana pendidikan anak, dana pensiun, beli tanah untuk rumah impian, traveling keliling dunia, serta investasi2 lain untuk mewujudkan mimpi2 kita yang lain tidak akan terhalang oleh beban mortgage semata.

Meski begitu, saya tidak sepenuhnya menyesal mengambil KPR karena jika tidak, mungkin belum punya aset properti sampai sekarang. Pilihan mengambil KPR lalu melunasi-nya sebelum floating rate period tampaknya cukup menguntungkan…karena jika beli cash belum mampu tapi jika KPR full juga rugi banget.

Nah, jika kalian kebetulan punya dana tunai dalam jumlah cukup besar, dan bingung apakah mau digunakan melunasi KPR atau diinvestasikan, pilihlah lunasi KPR! Karena penghematan bunga-nya bisa jadi lebih besar daripada return investasi-nya. Cusss baca artikel menarik ini ya.

Yuk hidup tanpa utang!